TUhjnbcbe - 2024/6/22 1:50:00
写这个选题，也是突然兴起。原因其实很简单，这几年房地产调控持续进行，除省会外的地级市以及县级房地产市场，逐渐活跃起来。这也和国家大的政策方向一致，国家一直在推动新型城镇化，解决“3个1亿人”的问题，即：促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化。今年4月9日，国家发改委发布《年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中，督促城区常住人口万以下城市全面取消落户限制；除个别超大城市外，推动城区常住人口万以上城市基本取消重点人群落户限制。这些对众多的非省会地级城市和县级城市的发展都构成重大利好。这几年河南房地产市场发展加快，尤其是除郑州外的省辖市以及县级市场，一些国内百强房企甚至采取先进入河南其他省辖市，在进入郑州市场的形式，宇宙房企碧桂园已经进入了河南众多的省辖市以及县级市场；建业更是深耕河南地市县级市场。郑州市场连续8年的老大正商，近年来也加大在省内其他地市市场的开拓力度，比如已在新乡有5个项目、在许昌和信阳都有3个项目，在洛阳也有项目等等，康桥、亚新、昌建、常绿等省内实力房企，除了郑州外，都已进入河南多个地市开发。因为以上缘由，我连着几个夜晚搜集资料，试图看一下河南县级房地产市场的情况。本资料统计了6月1日至6月12日，河南各县（市）土地挂牌和拍卖成交的情况，不含各省辖市的市辖区、市辖开发区，纯粹的县（市）级市场。统计发现，6月1日至6月12日，全省各（县）市共计挂牌或者拍卖了81块各类建设用地，其中有20块地流拍，占比不到1/4。在成交的地块中，溢价率在10%以上（不含10%，10%及以下以及起始价成交的地块没有统计）的地块有18块，占比22.22%，这个比例还是非常大的；最大的溢价率达到.33%，为6月12日挂牌成交的平顶山汝州市一块面积83.26亩的住宅用地；溢价最小的为开封市兰考县两块面积相同的住宅用地，溢价率均为13.67%。统计显示，18块溢价率在10%以上的成交地块中，许昌禹州市、郑州登封市、商丘永城市各1块，平顶山汝州市3块，南阳镇平县2块，新乡卫辉市4块，开封兰考县4块，开封通许县2块。先上独家统计的资料，因表格太大，截成了两个图片：土地结果汇总01土拍结果汇总02因各地在网络上上传的地块资料不全，一些地块的四至范围没法确定，一些地块还是规划路，就更难确定了。本文试着从地图上搜部分地块大致位置，供参考。禹州（）号地块：位于钧窑路西侧、鸿发路北侧；出让面积平方米（44.24亩）；土地用途住宅用地；1.0=容积率2.9；建筑密度25.0%；35.0%=绿化率；土地使用权出让年期70年。拍卖起始价万元，最终成交价为万元，被许昌光耀置业有限公司竞得，每亩地价.33万元，楼面地价元/㎡，溢价率47.9%。禹州地块平面图登封登政出7号地块：位于登封市南环二路与嵩山路交叉口西北，土地面积.27（13.4亩），土地用途为城镇住宅，容积率大于1.0小于1.9，建筑密度小于28%，绿地率大于30%，建筑限高36米，挂牌起始价万元，经过次竞价，最终以万元成交，每亩地价.13万元，楼面地价元/㎡，溢价率54.73%。7号地竞得人尚未公示。登封7号地位置示意图登封7号地在地图上的大致位置汝州WG--6-1地块：位于骑岭乡东坡村民委员会马庙水库东侧，出让面积.44平方米（83.26亩），土地用途住宅用地；1.0=容积率=2.0；建筑密度=28.0%；35.0%=绿化率；土地使用权出让年期70年。挂牌起始价万元，最终该地块经过11轮竞价，以万元成交，被河南省瑞隆实业有限公司竞得，每亩地价24.08万元，楼面地价元/㎡，溢价率.33%。汝州WG--6-1地块大致位置汝州WG--6-2地块：位于朝阳中路以南，规划一路以东，出让面积.17平方米（23.28亩），土地用途商务金融用地；容积率=3.5；建筑密度=35.0%；35.0%=绿化率；土地使用权出让年期40年。挂牌起始价万元，经过14轮报价，以万元成交，被汝州市金富城置业有限公司竞得，每亩地价.34万元，楼面地价元/㎡，溢价率.89%。汝州WG--6-2地块大致位置汝州WG--6-3地块：位于朝阳中路以南，规划一路以东，规划二路以北；出让面积.77平方米（24.23亩）；土地用途商务金融用地；容积率=3.5；建筑密度=35.0%；35.0%=绿化率；土地使用权出让年期40年。挂牌起始价万元，最终经过13轮竞价，以万元成交，被汝州市太阳湖置业有限公司竞得，每亩地价.23万元，楼面地价元/㎡，溢价率.44%。从地图上看，6-3和6-2地块距离相距不远，周边非常繁华，属于汝州汽车站、火车站区域，也因此这两块商务金融用地也出现了激烈竞争和高溢价成交。永城永挂-66号地块：位于永城市欧亚路南侧、法院对面；出让面积平方米；土地用途住宅兼容商用；1.0=容积率=2.0；建筑密度=30.0%；35.0%=绿化率；土地使用权出让年期住宅70年、商服用地40年。该宗土地实行住宅房屋限价，限均价元/平方米、最高价元/平方米（有无装修均为此价）。另需配套物业管理用房不少于80平方米。挂牌起始价万元，竞价了4轮，最终以万元成交，被永城市鑫达房地产开发有限公司竞得，竞价了4轮，每亩地价.5万元，楼面地价元/㎡，溢价率32.33%。永城永挂-66号地块大致位置镇平-地块：地块四至范围东至清轩路；南至绿蒲巷；西至紫金城路；北至建成区；出让面积平方米（10.86亩）：土地用途商用兼容住宅；1.0=容积率=2.5；建筑密度=25.0%；28.0%=绿化率；土地使用权出让年期商业40年住宅70年。挂牌起始价万元，4轮竞价后，以万元成交，被南阳市宏林房地产开发有限公司镇平分公司竞得，每亩地价.55万元，楼面地价元/㎡，溢价率15.87%。镇平-地块大致位置卫辉市网挂告字（）04-5地块：位于孟姜女河东侧北，大禹湖B区；地块四至范围东临大禹胡，南临绿地，西临孟姜女河河堤，北临绿地；出让面积.23平方米（21.54亩）；土地用途批发零售用地；容积率=0.6；建筑密度=35.0%；35.0%=绿化率；土地使用权出让年期40年。挂牌起始价万元，经过99轮竞争，以万元成交，被卫辉市豫卫投资有限公司竞得，每亩地价.86万元，楼面地价元/㎡，溢价率.28%。卫辉市网挂告字（）04-5地块位置图卫辉市网挂告字（）04-2地块：位置孟姜女河与翟阳线交叉口西南角；地块四至范围东临翟阳线，南临企业、耕地，西临耕地，北临孟姜女河；出让面积.平方米（84.69亩）；土地用途住宅兼容商用；1.0=容积率=2.5；建筑密度=30.0%；30.0%=绿化率；土地使用权出让年期商服40年、居住70年。挂牌起始价万元，经过84轮竞争，以万元成交，被卫辉市建安置业有限公司竞得，每亩地价.02万元，楼面地价元/㎡，溢价率34%。卫辉市网挂告字（）04-2地块位置图卫辉市网挂告字（）04-6地块：位于孟姜女河东侧南，大禹湖B区；地块四至范围东临大禹湖，南临绿地，西临孟姜女河河堤，北临绿地；出让面积.74平方米（23.81亩）；土地用途批发零售用地；容积率=0.6；建筑密度=35.0%；35.0%=绿化率；土地使用权出让年期商服40年。挂牌起始价万元，经过轮报价，以万元成交，被卫辉市豫卫投资有限公司竞得，每亩地价.23万元，楼面地价元/㎡，溢价率.26%。卫辉市网挂告字（）04-6地块位置卫辉市网挂告字（）04-4地块：位置孟姜女河西侧，大禹湖C区；地块四至范围东临孟姜女河河堤，南临绿地，西临大禹湖，北临绿地；出让面积.24平方米；土地用途批发零售用地；容积率=0.6；建筑密度=35.0%；35.0%=绿化率；土地使用权出让年期商服40年。挂牌起始价万元，经过81轮报价，以万元成交，被卫辉市豫卫投资有限公司竞得，每亩地价.29万元，楼面地价元/㎡，溢价率.33%。卫辉市网挂告字（）04-4地块位置镇平9-地块：位于紫金城路南段东侧；地块四至范围东至空地，南至阎岗路，西至紫金城路，北至绿蒲巷；出让面积.58平方米（49.78亩）；土地用途商用兼容住宅；1.0=容积率=2.5；建筑密度=25.0%；35.0%=绿化率；土地使用权出让年期商业40年、住宅70年。挂牌起始价万元，经过16轮竞争，以万元成交，被河南优扬置业有限公司竞得，每亩地价.67万元，楼面地价元/㎡，溢价率33.33%。兰考GTZ-05号地块：位于西环路以东、清源西路以北，出让面积.1平方米（47.13亩）；土地用途其他普通商品住房用地；1.2=70年。挂牌起始价万元，以万元成交，被兰考县兴兰农业投资发展有限公司竞得，每亩地价.46万元，楼面地价1元/㎡，溢价率13.75%。兰考GTZ-05号地块大致位置兰考GTZ-04号地块：位于西环路以东、健康路以南；出让面积.9平方米（.65亩）；土地用途其他普通商品住房用地；1.2=70年。挂牌起始价00万元，以万元成交，被兰考县兴兰农业投资发展有限公司竞得，每亩地价.38万元，楼面地价1元/㎡，溢价率13.67%。兰考GTZ-04号地块大致位置兰考GTZ-03号地块：位于西环路以东、健康路以南；出让面积.9平方米（.65亩）；土地用途其他普通商品住房用地；1.2=容积率=2.0；建筑密度=25.0%；35.0%=绿化率；土地使用权出让年期70年。挂牌起始价00万元，以万元成交，被兰考县兴兰农业投资发展有限公司竞得，每亩地价.38万元，楼面地价1元/㎡，溢价率13.67%。3号地与4号地的出让信息完全相同，成交结果也相同。兰考GTZ-08号地块：位于济阳大道以东，车站路以南；出让面积4.77平方米；土地用途其他普通商品住房用地；1.2=建筑密度=25.0%；35.0%=绿化率；土地使用权出让年期70年。挂牌起始价万元，以万元成交，被河南华第房地产开发有限公司竞得，每亩地价.01万元，楼面地价元/㎡，溢价率37.21%。兰考GTZ-08号地块大致位置通许-28地块：位于迎宾大道北段西侧、北环路西段南侧，出让面积.09平方米（5.24亩）；土地用途为加油加气站用地；容积率=0.8；建筑密度=30.0%；25.0%=绿化率；土地使用权出让年期40年。挂牌起始价.71万元，经过42轮竞争，以.71万元成交，被自然人竞得，每亩地价.94万元，楼面地价万元，溢价率25.06%。通许-28地块位置通许-24地块：位于行政路中段北侧，出让面积.56平方米；土地用途住宅用地；容积率=1.8；建筑密度=30.0%；30.0%=绿化率；土地使用权出让年期70年。挂牌起始价.86万元，经过44轮报价，以.86万元成交，被自然人竞得，每亩地价万元，楼面地价元/㎡，溢价率58.48%。通许-24地块位置